Curiosità

APE di un immobile: istruzioni per l’uso

Rachele | 16 Settembre 2016

Quando si ha a che fare con attività di affitto o compravendita di immobili non è raro sentire parlare dell’ APE, acronimo di attestato di prestazione energetica.
Si tratta di un documento fondamentale, divenuto obbligatorio ormai da qualche anno a questa parte. In esso è riportato l’indice di prestazione energetica di un immobile. A cosa serve questo dato e perché è obbligatorio produrlo?
Prima di incappare in pericolosi incidenti burocratici, è bene dare uno sguardo alle disposizioni legislative.
Ecco una sintesi di tutto ciò che è bene sapere.

Perché è utile

L’APE è uno strumento di valutazione dell’investimento in caso di acquisto o locazione di un immobile. Esso infatti fornisce preventivamente informazioni sul consumo energetico calcolato in base a determinati parametri ed espresso in kWh/m² annuo in relazione alle superficie di riferimento.
I servizi energetici che intervengono come fattori nel calcolo dell’APE sono la climatizzazione invernale, la climatizzazione estiva, la produzione di acqua calda sanitaria, la ventilazione sanitaria. Per determinati edifici vengono considerati anche fattori come l’illuminazione ed il trasporto di cose e persone. L’ indice APE è, in un certo senso, responsabile dell’aumento o della diminuzione del valore dell’immobile. Più alto sarà l’indice APE, minore sarà il valore dell’immobile. Oltretutto, conoscere il livello di prestazione globale può favorire interventi di riqualificazione per sopperire alle carenze energetiche dell’edificio.

Normativa

L’obbligatorietà di dotare qualsiasi immobile di un APE viene sancita in Italia con il D.lgs 192/05 (che recepisce la direttiva 2002/91 della Comunità Europea). A sua volta tale normativa ha subìto delle modifiche con l’approvazione della legge 90/2013, con la quale viene recepita la direttiva 2010/312 dell’UE. Le linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici sono invece contenute nel Decreto del Ministero per lo Sviluppo Economico del 26 Giugno 2015.
Dare uno sguardo all’apparato legislativo vi aiuterà ad eliminare ogni dubbio.

Quando è obbligatorio l’APE?

In quali casi è obbligatorio produrre l’APE?
Esso è indispensabile in caso di:
– compravendita o donazione;
– affitto di edifici o unità immobiliari;
– edifici di nuova costruzione;
– edifici pubblici aperti al pubblico;
– annunci di vendita o locazione;
– contratti (nuovi o rinnovati) per la gestione degli impianti termici o di climatizzazione di edifici pubblici.
L’Attestato di Prestazione energetica ha una durata massima di 10 anni; deve comunque essere aggiornato in seguito ad ogni intervento che modifichi l’indice di prestazione energetica dell’immobile.

Procedura di attestazione

La richiesta dell’APE deve essere eseguita dal proprietario (o dal detentore dell’immobile) a soggetti certificatori abilitati.
In genere, un architetto o un ingegnere sono le figure più adatte alla redazione di tale attestato. In ogni caso, il soggetto certificatore deve rispettare i requisiti di indipendenza ed imparzialità previsti dal decreto del Presidente della Repubblica 16 aprile 2013, n.75.
Per ottenere l’attestazione è necessario seguire un iter preciso. Il certificatore deve dunque:
– eseguire un sopralluogo attraverso il quale individuare i dati necessarie al calcolo dell’indice di prestazione energetica;
– individuare l’indice corretto di classificazione energetica mediante appositi calcoli;
– rilasciare l’APE al richiedente.

Il calcolo dell’APE

Per ottenere l’indice APE è necessario eseguire un calcolo specifico, che lasciamo agli esperti. È utile sapere che la procedura di calcolo può essere eseguita in tre modi:
a) considerando dati in ingresso preesistenti relativi al clima e all’uso standard dell’edificio ed alle caratteristiche dell’edificio e degli impianti (così come rilevabili dal progetto energetico e previa verifica di rispondenza degli stessi);
b) ricavando i dati sulla base di rilevazioni eseguite direttamente sull’edificio esistente;
c) reperendo i dati per analogia costruttiva con altri edifici e sistemi impiantistici coevi.
In ogni caso, l’esecuzione del sopralluogo iniziale è sempre obbligatoria.

Costi

Per quanto riguarda i costi, essi sono variabili in base alle zone. Facendo una media, per ottenere l’APE in un’unità abitativa residenziali fino a 100 mq, l’importo richiesto è di circa 250-300 euro

Classe energetica

Dopo aver ottenuto l’indice di prestazione energetica, esso va comparato ad una scala di classi prefissate; esse rappresentano un intervallo definito di prestazione energetica. A ciascuna classe energetica è attribuita una lettera dell’alfabeto, in una scala in cui la lettera G rappresenta la classe con l’indice di prestazione più elevato (maggiori consumi) e la lettera A identifica invece la classe con il miglior indice di prestazione energetica (minori consumi)

APE: esclusioni

Esistono alcuni casi in cui l’APE non è necessario. Ecco di seguito tutte le categorie di edifici che, per il Decreto 26 giugno 2015, non sono soggetti all’obbligo di dotazione dell’attestato di prestazione energetica:
a) i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati;
b) edifici industriali e artigianali quando gli ambienti sono riscaldati o raffrescati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili, ovvero quando il loro utilizzo e/o le attività svolte al loro interno non ne prevedano il riscaldamento o la climatizzazione;
c) gli edifici agricoli, o rurali, non residenziali, sprovvisti di impianti di climatizzazione;
d) gli edifici il cui utilizzo standard non prevede l’installazione e l’impiego di sistemi tecnici quali box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi. L’attestato di prestazione energetica è, peraltro, richiesto con riguardo alle porzioni eventualmente adibite ad uffici e assimilabili, purché scorporabili ai fini della valutazione di efficienza energetica;
e) gli edifici adibiti a luoghi di culto e allo svolgimento di attività religiose;
f) i ruderi, purché tale stato venga espressamente dichiarato nell’atto notarile;
g) i fabbricati in costruzione per i quali non si disponga dell’abitabilità o dell’agibilità al momento della compravendita, purché tale stato venga espressamente dichiarato nell’atto notarile. In particolare si fa riferimento:
– agli immobili venduti nello stato di “scheletro strutturale”, cioè privi di tutte le pareti verticali esterne o di elementi dell’involucro edilizio;
– agli immobili venduti “al rustico”, cioè privi delle rifiniture e degli impianti tecnologici;
h) i manufatti, comunque, non riconducibili alla definizione di edificio. Come una piscina all’aperto, una serra non realizzata con strutture edilizie, ecc.